【房市早报】一线城市土地量跌价涨 成交量仅为2年前一半

在三四线城市楼市深陷供应过剩的同时，一线城市的供不应求局面可能会加剧。

中原地产统计显示，截至今年12月初，4个一线城市共成交土地488宗，规划建筑用地面积5057.5万平方米，仅为2013年全年一半左右。但成交均价比当年上涨了67%。

近年来，土地一级开发成本高企，但进展缓慢，使得一线城市土地市场出现“量跌价涨”的现象。分析人士指出，这将会激化这些城市供不应求的局面。同时还可能导致豪宅扎堆，并给市场带来较大风险。

一级开发成本高企

根据中原地产统计，截至今年12月初，一线城市共成交土地488宗，规划建筑用地面积5057.5万平方米。两者均为近6年来的最低。

过去几年来，一线城市的土地成交规模呈总体递减趋势。2010年至2013年间，土地成交宗数都在1000宗以上，2014年降至782宗。成交面积方面，2010年一线城市成交的规划建筑用地为9754万平方米，2013年达到9655万平方米，几乎相当于今年的两倍。

土地价格的变化趋势正好相反。上述机构数据显示，今年一线城市土地成交楼面均价为9090.17元/平方米，同比上涨19%，创历史新高。这一水平比2013年上涨了67%。与2010年相比，涨幅达140%之多。

中原地产首席分析师张大伟指出，在今年剩余的不到一个月时间内，一线城市的土地成交面积可能回升，但今年仍可能创下最近九年来的最低值。

分析人士指出，土地市场的变化趋势往往滞后于房屋市场。今年一线城市楼市从年初就开始复苏，但土地市场的回暖体现在下半年。这种结构性失衡，也使今年的土地成交总面积相对较低。

另一个原因在土地一级开发环节。北京市某国企负责人向21世纪经济报道记者表示，近年来，土地一级开发成本不断攀高，极大抬高了土地成本。体现在土地交易环节，就是土地出让的底价不断抬升。

“在土地一级开发中，拆迁成本占一半以上。”上述人士说，由于拆迁成本不断提高，拆迁难度越来越大，使近年来土地收储速度缓慢，这也造成土地有效供应不足。

他还表示，以北京为例，今年北京成交的土地主要位于丰台、大兴等区域，主因在于这些区域的居住人口较为稀疏，土地产权简单清晰，土地一级开发工作较早完成。而在北京的朝阳、通州等区域，也有大量待开发土地，但因涉及到拆迁，进展缓慢。

结构性过剩风险

一线城市土地供应量减少，有可能加剧这些城市楼市供不应求的现状。近期多家机构发出的报告均指出了这一点，并认为，这与三四线城市土地供应过剩，将一并成为未来楼市基本面的两大隐患。

一线城市因供应不足，房价会继续面临上涨压力。且从目前情况来看，该现状并未有改善迹象。

按照中原地产的观点，随着三四线城市楼市风险累积，未来房企在一线城市土地竞争将趋于白热化，并将继续推高地价。

今年一线城市的土地市场升温明显，“高单价”正是特点之一，“多轮竞价、高溢价”也成为重要市场特征。在北京市场，为分担风险，联合拿地的比重甚至超过40%。

根据中原地产统计，今年在北京成交的住宅用地中，共有25宗楼面地价超过3万元，其中有9宗楼面地价超过5万元，均为有史以来最多。中原地产认为，供应不足和高成本因素的叠加，会对房价产生助推作用。

张大伟表示，一线城市已出现明显“面粉贵过面包”现象，从现有的供需形势来看，未来一线城市仍有可能继续诞生“地王”。

有业内人士指出其中弊端，即在总体供不应求的同时，还会出现一种“结构性过剩”，这种情况在北京尤其明显。按照北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志的观点，过去几年的高价地项目正在集中入市，并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

陈志认为，北京楼市“结构性过剩”集中表现为：高端住宅过剩，普通住宅不足;保障性住房供应充裕，纯商品房供应不足。这将导致未来北京楼市豪宅扎堆，并出现去化风险。